Acceso a viviendas tipo VIS y VIP: proyecto de nuevos criterios de habitabilidad y construcción

Un proyecto de ley radicado en el Congreso de la República el pasado mes de agosto, modificaría los criterios del tratamiento del desarrollo de los proyectos urbanísticos de vivienda de interés social y prioritario en el país, estableciendo nuevas condiciones para la promoción, estándares calidad y acceso a este tipo de construcciones. Aunque la iniciativa legislativa, radicada por 5 senadores y 13 representantes a la Cámara tiene hasta ahora definidos únicamente sus ponentes para primer debate, desde Debate Estratégico Siglo XXI, la Primera Revista Especializada en Asuntos Públicos y Corporativos en Colombia, quisimos hacer una recapitulación de las principales novedades del texto congresional.

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Proyecto de nuevas condiciones de VIS y VIP

El texto parlamentario

La iniciativa legislativa radicada por 5 senadores de la República y 13 representantes a la Cámara, tendría 5 coordinadores ponentes para su primer debate ante esta célula legislativa y tendrá que surtir cuatro debates y su respectiva sanción presidencial para convertirse en ley de la República.

El proyecto de ley ordinaria pretende que se “garantice el derecho a la vivienda a los hogares de menores ingresos”, se modifiquen los criterios a tener en cuenta respecto de los “precios máximos definido en cada Plan Nacional de Desarrollo” y que se cumpla “con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible”, fue radicado ante la Comisión Séptima Constitucional

Principales novedades

El abogado urbanista e inmobiliario Juan Carlos Velasco, actual Director Jurídico de la firma constructora Canales, sostuvo que el proyecto, de ser aprobado como se presentó originalmente, “aspira a regular aspectos muy relevantes relacionados con la gestión del suelo, la financiación, la construcción y la colocación de la vivienda social en el país”, aumentando al 30% la cesión de suelo para VIP en el tratamiento de Desarrollo.

Juan Carlos Velasco, abogado urbanista e inmobiliario y Director Jurídico de Canales

Además, aseguraría que del área construida vendible en proyectos urbanísticos desarrollados en el Tratamiento de Renovación Urbana en la modalidad de redesarrollo, 10% se destine para VIS y 10% para VIP, establecería un área mínima tanto para las VIS como para las VIP de 42 m2 e instaría a las administraciones distritales y municipales a regular políticas de protección a moradores, tamaños de las viviendas y criterios de habitabilidad mínimos para su construcción, entre otros.

Es de señalar que, los ajustes de cesión de suelo para VIP en el tratamiento de desarrollo y su posible aumento en el 30% operaría para los municipios con población urbana superior a 500.000 habitantes y localizados en su área de influencia, de conformidad con la reglamentación correspondiente y deberán establecer por decreto los porcentajes mínimos de suelo para el desarrollo de programas, en atención a la necesidad de producción de VIS y VIP en sus territorios.

“Destaco la intención del proyecto de establecer unas reglas mínimas que deban ser integradas a los planes de ordenamiento territorial mediante procesos de revisión general, modificación excepcional y/o reglamentación, y que están orientadas principalmente a garantizar la generación de vivienda social y a que dicha vivienda beneficie realmente a los sectores poblacionales que más lo necesitan”, recalcó Velasco.

Ajustes a las condiciones y criterios de calidad

Justificaciones al cambio de condiciones

El texto legislativo señala que “el indicador de ventas de la Galería Inmobiliaria muestra que, del total de viviendas disponibles para compra en el mercado, el 11% corresponde a vivienda de interés prioritario (5.975 unidades promedio 2018-2022 a mayo), cifra que contrasta con el número de hogares con ingresos hasta los 2 SMMLV, que suman 6.636.130 hogares, de los cuales el 23% es propietario, mientras el restante 77% lo hace en arriendo u otra forma de tenencia (GEIH-2021), poniendo en evidencia el desequilibrio entre la oferta y la demanda”.

De acuerdo con lo anterior, el documento del proyecto evidenciaría que “la VIP no registra un aumento en participación y por el contrario la demanda por este tipo de vivienda es importante, así para garantizar la producción de vivienda de interés prioritario se debe incidir desde la norma ya que el mercado no la produce”, por lo que “se propone para el tratamiento de desarrollo que el porcentaje mínimo obligatorio de suelo útil destinado a Vivienda de Interés Social Prioritario (VIP) pasé del 20% actual (Artículo 46 de la Ley 1537 de 2012) al 30% para los municipios con población urbana superior a quinientos mil (500.000) habitantes y localizados en su área de influencia”.

Nuevos criterios de calidad

Para garantizar la calidad arquitectónica y urbanística, la iniciativa legislativa sostiene que “la vivienda de interés social o prioritario debe contar como mínimo con los siguientes criterios:

1. Área mínima de la vivienda VIS y VIP.
2. Acabados mínimos (pisos, paredes, cocina y baño).
3. Localización en zonas no sujetas a riesgo no mitigable.
4. Disponibilidad de servicios públicos.
5. Accesibilidad universal por parte de los proyectos residenciales de vivienda para atender las necesidades los hogares con integrante en situación de discapacidad motriz y adultos mayores.
6. Todos los espacios de la vivienda deben ventilarse e iluminarse naturalmente o por medio de patios, para permitir la circulación cruzada de aire, y disminuir la humedad y la concentración o generación de malos olores. Los baños y las cocinas podrán ventilarse por ductos”.

Para Velasco, “sin duda este es un proyecto de ley que aspira a resolver aspectos fundamentales del derecho a la vivienda digna, sobre todo para los ciudadanos de más bajos ingresos y los sectores poblacionales más vulnerables”, aunque considera que la discusión en el Congreso de la República será una buena oportunidad “para revisar y ajustar varios de los planteamientos que contiene el proyecto”, que desde su punto de vista son los siguientes:

• Respecto de la obligación de cesión de suelo para la futura construcción de VIP en el tratamiento de desarrollo es importante anotar que este podría ser un indicador alto para algunos Distritos o Municipios. Para el caso del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá está norma implicaría que el 50% del área útil de un proyecto de desarrollo (a la que ya se le han descontado cesiones de todo tipo) deba destinarse para la construcción de vivienda social en sus dos modalidades.
• Respecto de la obligación de construcción efectiva de VIP y VIS en el tratamiento de renovación urbana, el proyecto de ley tiene la gran falencia de eximir del cumplimiento de dicha obligación la renovación urbana que se adelante bajo la modalidad de Revitalización. Es importante anotar que, salvo por su componente de protección a moradores, la renovación urbana en modalidad de Revitalización permite planteamientos y desarrollos urbanísticos muy similares a los permitidos en la modalidad de Redesarrollo. En materia práctica, la obligación de construcción efectiva de VIP y VIS en proyectos de renovación urbana no tendría efecto alguno en ciudades tan relevantes como Bogotá, pues con la expedición del Decreto 555 de 2021, todo proyecto de renovación urbana que se adelante en la ciudad deberá desarrollares bajo la modalidad de revitalización.
• Es importante reglamentar el alcance del traslado la obligación de cesión de suelo y de construcción efectiva de VIP. Es positiva la existencia de una obligación de construir vivienda social en proyectos de renovación urbana puesto que, por regla general, dichos se desarrollan en sectores estratégicos dotados de equipamientos, dotacionales, e infraestructura de movilidad y de transporte público que asegura calidad de vida a sus habitantes. En ese sentido es importante buscar fórmulas que permitan que la VIP se desarrolle efectivamente al interior de dichos proyectos y que no sea trasladada a proyectos que se desarrollen en zonas marginales.
• Es muy positivo que el proyecto de ley impulse la creación de una política de moradores en todos los municipios y distritos del país, que asegure que los habitantes, empresarios y comerciantes de las zonas de ciudad en las que se desarrollan proyectos urbanísticos de cualquier envergadura tengan garantías mínimas para permanecer en sus territorios o, por decisión propia, puedan migrar a otro lugar habiendo sido indemnizados debidamente. Aunque el proyecto hubiese podido incluir criterios mínimos a ser tenidos en cuenta en el marco de estructuración de dicha política de moradores territorial, lo cierto es que a cada municipio y distrito corresponderán unas medidas completamente distintas que se acoplen a las necesidades locales.

Finalmente Velasco consideró que es positivo que los recursos que destina el Estado para garantizar el acceso a la vivienda de interés social y prioritario a los grupos poblacionales más desfavorecidos se destinen en la construcción de unidades inmobiliarias que cuenten con un área mínima y con condiciones básicas de habitabilidad. “En ese sentido, veo con buenos ojos que este proyecto de ley trace unos lineamientos mínimos respecto de dichas condiciones de habitabilidad digna, y que dichos criterios deban ser tenidos en cuenta por las autoridades municipales para su posterior reglamentación”.

Mejora de condiciones sociales

Para la senadora Angélica Lozano, coautora de este proyecto, “en el mercado inmobiliario hay escasez de vivienda de interés social y prioritario y la poca que se construye no obedece a criterios de vivienda digna o no está siendo adquirida por las personas que deberían ser, es decir, familias de bajos ingresos”. Señala que hoy en el mercado inmobiliario “se asignan los subsidios dependiendo del valor del inmueble y no la capacidad de pago de las familias” y que “se construye falsas VIS y VIP que se ajustan al valor legal, pero que en realidad se apartan de estudios que cumplan con su función de vivienda digna”.

Angélica Lozano, senadora

Panorama con el programa ‘Mi Casa Ya’

Desembolsos de vivienda

El ‘Informe Trimestral de Vivienda’ de Asobancaria, con corte a junio de 2022, señala que los agremiados a la Asociación hicieron casi 100.000 desembolsos para vivienda en el primer semestre y muestra que “las entidades financieras siguen desembolsando recursos para que las familias cumplan el sueño de tener casa propia. En los seis primeros meses del año, los agremiados a Asobancaria hicieron 99.786 desembolsos por $12,1 billones, lo que representó un crecimiento de 10% en número de operaciones y de 6% nominal en el monto frente al primer semestre de 2021”.

La vivienda nueva, con 64.632 desembolsos, fue la que tuvo el mejor desempeño al crecer 13,5% en número de operaciones, mientras la vivienda usada tuvo crecimiento de 4% al llegar a las 35.154 operaciones. En ambos tipos de vivienda (nueva y usada) el segmento VIS tuvo un comportamiento destacado, ya que los desembolsos para VIS nuevas tuvieron un crecimiento de 31%, al tiempo que los desembolsos para VIS usadas crecieron 63%.

“Los programas de acceso a la vivienda han facilitado la adquisición de espacios habitables a un gran número de familias colombianas, siendo ‘Mi Casa Ya’ la modalidad que más ha ayudado a hogares de bajos recursos ya que se centra en inmuebles tipo VIS y VIP”, explicó Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria.

Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria

Precisamente sobre el programa ‘Mi Casa Ya’, los datos del Informe de Vivienda revelan que en el primer semestre del año se hicieron cerca de 32.100 marcaciones, lo que representó un crecimiento de 23% frente al acumulado a junio de 2021. Además, el valor de los desembolsos marcados en este programa superó los $1,7 billones, con lo que el número de subsidios tuvo un crecimiento de 42% frente al mismo periodo del año pasado.

El saldo nominal de la cartera de vivienda de los agremiados a Asobancaria fue de $94,2 billones, $11,8 billones más que al cierre del primer semestre de 2021. De ese total, $67,9 billones correspondieron a crédito hipotecario y cartera titularizada, mientras que la cartera de leasing habitacional alcanzó los $26,3 billones, $3,3 billones superior a los $23 billones de junio de 2021.

Finalmente, en el informe se ve que este año terminaría bien para el sector de la vivienda, ya que se espera que los agremiados a Asobancaria cierren 2022 habiendo hecho 205.526 desembolsos para la compra de vivienda por $ 25,59 billones, con lo que la cartera de vivienda de estas entidades llegaría a $98,1 billones.

Recomendaciones generales

La ‘Evaluación de Impacto del Programa Mi Casa Ya’ del Departamento Nacional de Planeación (DNP) de fecha del 23 de marzo de 2022 señala que, entre los beneficios que tiene este programa, están que los participantes tienen una mejora en la seguridad del entorno, una probabilidad 55 % menor de ser hogares pobres, 11 % menor de tener bajo logro educativo y 26 % menor de no tener aseguramiento en salud.

Finalmente, la banca propuso cuatro frentes para fortalecer la política de vivienda:

• Seguir trabajando en la focalización de ‘Mi Casa Ya’.
• Trabajar en alternativas con garantías subsidiadas para la población informal, de manera que tengan una cobertura parecida a la que hay con los subsidios de las cajas de compensación.
• Expandir los programas de mejoramientos de vivienda, incluso con opciones de crédito para las familias.
• Impulsar los programas de vivienda rural para potenciar sus resultados.